La disciplina delle locazioni nel diritto ceco – terza parte: le locazioni abitative

Dopo aver trattato la disciplina generale delle locazioni negli scorsi numeri, affrontiamo nel presente articolo alcuni aspetti delle locazioni abitative. Trattasi, com’è facile intuire, di un ramo delicato della disciplina in considerazione dei riflessi che essa ha sulla vita di numerosi cittadini.
La locazione abitativa (o di “appartamento” – in ceco byt) è regolata in generale dai §§ 685 – 716 codice civile ceco.

Giova premettere che essa è un sottotipo della locazione in generale e si suole a sua volta ripartire a seconda che essa sia “cooperativa” (nájem družstevního bytu) o no (nájem nedružstevního bytu). Per “appartamento cooperativo” il legislatore ceco intende un’abitazione di cui è proprietaria una cooperativa di alloggi (bytové družstvo) e concessa in locazione o altrimenti assegnata in godimento ai propri soci, in base allo statuto. In questi casi, la locazione è soggetta a regole diverse, in particolare per ciò che riguarda la successione nel contratto – come vedremo più avanti.

Il codice civile ceco detta regole speciali anche per la locazione con più coinquilini (společný nájem bytu). In queste ipotesi, del contratto sono, per parte conduttrice, titolari più soggetti – nel caso di “appartamenti cooperativi”, però, la locazione con più coinquilini è ammessa solo se questi sono coniugi. Si badi che la locazione con più coinquilini trova la sua fonte non solo nell’accordo fra le parti ma anche nella legge: se ad uno dei coniugi, prima o dopo il matrimonio, è concesso in locazione un appartamento, l’altro coniuge diventa di diritto secondo coinquilino. Se si tratta di “appartamento cooperativo”, il coniuge diventa ex lege pure contitolare della rispettiva quota della cooperativa. A ciascun coinquilino la legge attribuisce gli stessi diritti; per le obbligazioni, la responsabilità di ciascuno di essi è in solido con gli altri.

Ciò premesso, tre sono gli istituti che più di altri attraggono attenzione e giustificano la specialità della disciplina sulle locazioni abitative: il c.d. blocco dei canoni, la successione nel contratto ed il “diritto all’abitazione sostitutiva”. Gli istituti in questione – sui quali ci soffermeremo nel resto dell’articolo – restringono in modo rilevante la libertà di contrattazione e le ragioni della proprietà; nondimeno, sarebbe frettoloso descriverli come un annoso retaggio del diritto cecoslovacco. A chi rammenti il regime vincolistico delle locazioni (1915-1942) e l’esperienza quasi ventennale dell’equo canone (1978-1992), le leggi ceche ed italiane delle locazioni abitative appaiono ben più comparabili di quanto sembri prima facie.

Il “blocco dei canoni” – dal D.M. 176/1993 alla legge sugli aumenti.

L’istituto del c.d. blocco dei canoni trova il suo fondamento nell’originaria formulazione del § 696 1° comma codice civile ceco; esso delegava interamente alla legge speciale la materia della determinazione del canone e dei servizi accessori. La legge speciale era, dal 1993 sino al 2000, costituita dal decreto ministeriale n. 176/1993, il quale prevedeva l’impiego di una formula matematica per la determinazione del canone massimo per metro quadro. Nella formula figuravano alcuni coefficienti che consentivano un suo adeguamento annuale anche in base all’inflazione registrata nell’anno precedente. Alla sfera di applicazione del decreto erano però sottratte numerose categorie di locazioni abitative: le locazioni cooperative e di alcune abitazioni di nuova costruzione, le locazioni concesse ad inquilini stranieri, alcune locazioni stipulate con nuovi inquilini ed altre categorie meno rilevanti. Già in alcune di queste sottrazioni era possibile intravedere l’effetto delle spinte liberalizzatrici che, a partire dalla metà degli anni novanta, trovavano sempre maggiore riflesso nelle scelte normative ed iniziavano ad erodere l’area delle “locazioni regolamentate”. Un ulteriore passo decisivo in questa direzione avvenne nel giugno 2000, quando la Corte Costituzionale ceca abrogò interamente il succitato decreto, dichiarandone l’illegittimità per violazione delle norme costituzionali poste a tutela del diritto di proprietà. In considerazione dei tempi necessari per una riforma della materia, la Corte Costituzionale pospose l’efficacia della sentenza al 2002. Ciò nonostante, dal 2002 fino agli esordi del 2006 la materia rimase senza disciplina alcuna; di fronte all’inerzia legislativa, la Consulta ceca invitò allora i giudici dei tribunali ordinari a stabilire in autonomia il canone nei giudizi di accertamento promossi dagli interessati. La Corte Suprema, dal canto suo, confermava la competenza del giudice ad accertare il canone e gli eventuali aumenti, in carenza di accordi fra locatori e conduttori.

Il vuoto legislativo terminava nel marzo del 2006 con l’entrata in vigore della legge n. 107/2006, rubricata “dell’aumento unilaterale del canone per le abitazioni”. Tale legge, tuttora in vigore, ha riformulato il § 696 1° comma del codice civile stabilendo che il canone delle locazioni abitative è determinato con accordo delle parti, salvo diversa disposizione del codice o delle leggi speciali. Il legislatore ceco ha così scelto di avviare una graduale riforma ispirata alla libertà delle contrattazioni ed affidando alla legislazione speciale il delicato compito di regolare la fase transitoria, nella quale al locatore è riconosciuto il diritto di aumentare il canone, entro certi limiti, anche in assenza dell’accordo della controparte. La fase transitoria dovrebbe terminare all’inizio del 2010. A partire da quell’anno, la legislazione speciale dovrebbe venire meno e l’intera materia verrebbe così lasciata alla sola contrattazione delle parti.

La successione nel contratto

Meno complessa – ma comunque problematica – è la disciplina della successione nel contratto di locazione abitativa (“trasferimento della locazione di appartamento”, nella infelice formulazione del codice), regolata dai §§ 706 e ss. codice civile ceco. Dal punto di vista teorico, la successione in parola è una modificazione soggettiva del rapporto locativo: in talune ipotesi previste dalla legge, una delle parti del contratto è sostituita di diritto da un’altra, senza l’approvazione del locatore.

In sostanza, la disciplina in esame prevede che, in caso di morte dell’inquilino succedano a lui nel contratto di locazione i suoi figli, i genitori, i fratelli e le sorelle, il genero e la nuora, purché “privi di abitazione propria” e stabilmente conviventi (ve společné domácnosti) col defunto.1 I nuovi titolari della locazione sono tali per parti uguali (cioè ciascuno di essi diventa coinquilino assieme agli altri). Inoltre, la successione è prevista anche a favore dei nipoti del defunto inquilino o chiunque abbia prestato assistenza al nucleo familiare o abbia avuto diritto agli alimenti, purché dimostri di aver convissuto ininterrottamente col defunto nei 3 anni precedenti la morte e di essere “privo di propria abitazione”. Per i nipoti, la legge stabilisce che il giudice ha diritto di dichiarare la successione a loro favore anche se la convivenza è durata meno di 3 anni, laddove tale decisione sia motivata da ragioni di particolare importanza. Se titolari del rapporto locativo erano i due coniugi, al coniuge defunto succede nel contratto di locazione l’altro coniuge.

Regole diverse valgono per le locazioni cooperative. In questi casi, succede nel contratto chi abbia ereditato la quota della cooperativa alla quale l’immobile afferisce, senza aversi riguardo al fatto che l’erede abbia convissuto o meno col defunto. Se della locazione erano titolari marito e moglie congiuntamente, la legge distingue se il diritto alla stipulazione del contratto era stato acquisito in costanza di matrimonio o precedentemente. Nella prima ipotesi, la locazione e la relativa partecipazione nella cooperativa sono devoluti al coniuge sopravvissuto. Qualora invece il diritto alla stipulazione sia stato acquisito dal defunto prima del matrimonio, la locazione segue le vicende della devoluzione della quota della cooperativa – spetta cioè ai soli eredi del coinquilino defunto.

L’applicazione delle suesposte regole in fase di giudizio è spesso problematica, in particolare per ciò che concerne la prova della convivenza ininterrotta. Ancora più contorto è il requisito del “non avere [sic!] una propria abitazione” giusta il § 706 codice civile ceco. La formulazione, decisamente oscura, è frutto della scadente tecnica legislativa del diritto socialista cecoslovacco e può trarre in inganno. Nondimeno, la giurisprudenza in materia è sufficientemente sviluppata e fa ricorso proprio ai concetti del diritto socialista. Gli interpreti convengono nel ritenere che del requisito in questione sia in possesso chiunque non disponga di un qualsivoglia titolo che attribuisca un diritto in grado di soddisfare in modo stabile le proprie esigenze abitative. Può trattarsi perciò della mancanza di una casa di proprietà ma anche di una locazione o uso contrattuale che sia sufficiente a soddisfare stabilmente le esigenze abitative dell’interessato (il c.d. “diritto alla casa”). Pure spiegata in tale modo, la previsione rimane contorta e di difficile lettura nella fase di applicazione.

Nel prossimo numero esauriremo l’analisi delle locazioni abitative e tratteremo i principali aspetti delle locazioni commerciali.

¹Il termine in questione è definito dal § 115 codice civile ceco e può accostarsi alla nozione italiana di “nucleo familiare”, con l’importante precisazione che deve trattarsi di una convivenza a carattere stabile.

Massimiliano Pastore