La disciplina delle locazioni nel diritto ceco – seconda parte

Nello scorso numero ci siamo occupati della differenza fra locazione ed affitto ed abbiamo confrontato i diritti che spettano al locatore ed al conduttore in base al codice civile ceco. È ora arrivato il momento di analizzare le singole cause di scioglimento del contratto di locazione.

Lo spirare del termine è certo una delle più ricorrenti ragioni di scioglimento della locazione, la quale, normalmente, viene stipulata solo per un certo periodo di tempo. Nel diritto italiano, la temporaneità della locazione è considerata infatti un elemento naturale della locazione, sia essa mobiliare o immobiliare. A tal proposito, l'art. 1596, comma 1, codice civile italiano stabilisce che "la locazione per un tempo determinato fissato dalle parti cessa con lo spirare del termine, senza che sia necessaria la disdetta". Analoga disposizione contiene l'art. 676, comma 1, codice civile ceco: "salvo diverso accordo, la locazione cessa allo spirare del periodo per il quale essa è stata convenuta". Nondimeno, è possibile che il rapporto prosegua anche oltre il termine previsto: si tratta della cosiddetta rinnovazione tacita della locazione, prevista sia nell'ordinamento ceco, sia in quello italiano. Proseguendo il parallelo fra le leggi, all'art. 1597 codice civile italiano si stabilisce che se il conduttore è lasciato nella detenzione della cosa locata anche dopo il termine previsto, la locazione si ha per rinnovata, mentre il comma 2 dell'art. 676 codice civile ceco stabilisce che se il conduttore viene lasciato nel godimento della cosa anche dopo la cessazione della locazione e il locatore non intima il rilascio per via giudiziaria entro 30 giorni, la locazione si ha per rinnovata alle stesse condizioni della precedente. Si tratta di un'ipotesi che può ben verificarsi nella prassi: l'accordo scade ma il locatore non manifesta la sua volontà di ottenere il rilascio dell'immobile attraverso una disdetta. In questo caso, la legge civile tutela l'interesse conduttore, riconoscendogli una rinnovazione ope legis del contratto esistente. È qui doveroso però precisare che nell'ordinamento ceco le locazioni senza determinazioni di durata (nelle traduzioni più letterali, "locazioni a tempo indeterminato") sono senz'altro ammissibili, mentre in quello italiano non lo sono (un contratto di locazione stipulato senza durata sarebbe nullo, tant'è che la legge si preoccupa di stabilirne la durata c.d. legale all'art. 1574 del codice civile).

L’art. 677 codice civile ceco rende inoltre possibile lo scioglimento anticipato del rapporto di locazione per accordo delle parti, che dovrà avere forma scritta se ciò è richiesto dal contratto.

Ulteriore causa di scioglimento della locazione, nel diritto ceco, è il recesso (výpověď – art. 677 codice civile ceco), ossia un atto giuridico unilaterale, previsto a proposito delle locazioni senza determinazione di durata, col quale una delle parti scioglie il rapporto locativo in essere senza motivazione o giusta causa ma nel rispetto di un termine di preavviso stabilito dalla legge (oppure, in alcune ipotesi, dal contratto). Nella legge ceca, la facoltà di recedere dal contratto è riconosciuta tanto al locatore quanto al conduttore e la dottrina non esclude che la norma in esame possa essere applicata anche alle locazioni con termine convenuto – in tale caso, saremmo di fronte ad un’ipotesi di recesso anticipato dal contratto.

Nella prassi frettolosa degli affari e nelle traduzioni poco accurate si perde spesso di vista la differenza fra il recesso, di cui si è appena parlato, e la risoluzione (odstoupení, art. 679 codice civile ceco). La differenza è sostanziale ed è immediatamente percepibile leggendo le disposizioni del codice civile ceco. Si tratta, dal punto di vista italiano, di risoluzione per c.d. giusta causa, che il legislatore ceco riconosce al conduttore nei seguenti casi (art. 679, commi 1 e 2, codice civile ceco):

inidoneità, anche sopravvenuta, della cosa locata al suo uso pattuito o normale, a patto che essa non sia imputabile al conduttore;

sopravvenuta inutilizzabilità della cosa locata;

sottrazione di una parte della cosa locata tale da cagionare frustrazione (zmaření) dello scopo del contratto (qui la legge ceca si riferisce all’istituto della presupposizione o delle sopravvenienze contrattuali, come già discusso nel numero precedente);

presenza, nella cosa locata, di vizi cagionevoli per la salute, se si tratta di locali destinati all’abitazione.

Al locatore la facoltà di risolvere il contratto è invece attribuita nelle seguenti ipotesi (art. 679, comma 3, codice civile ceco):

se il conduttore fa o tollera un uso della cosa locata che sia tale da cagionare danno al locatore o da far temere che derivi a questi un danno rilevante; in tale caso, la risoluzione è soggetta all’invio di una previa diffida scritta da parte del locatore;

mancato versamento del canone già scaduto oltre il termine previsto per il canone successivo (oppure entro i tre mesi successivi, se il canone successivo scade dopo meno di tre mesi);

provvedimento di rilascio della cosa locata emesso dall’autorità competente.

Le ultime due ipotesi non si applicano alle locazioni di c.d. “spazi commerciali”, cioè locazioni con destinazione diversa da quella abitativa.

Infine, costituiscono fatti estintivi della locazione la distruzione della cosa locata (art. 680 codice civile ceco) e la consolidazione (cioè la riunione del conduttore e del locatore nella medesima persona, art. 684 codice civile ceco).

decisamente scarna, soprattutto se comparata con la copiosa e variegata giurisprudenza italiana, la quale però è chiamata a pronunciarsi su una disciplina decisamente meno organica e assai più complessa. La disciplina italiana delle locazioni, infatti, si è sviluppata in più fasi storiche (regime vincolistico, equo canone, ecc.), tracciando così una parabola che è difficile comparare all’evoluzione della disciplina ceca per la diversità dei contesti politico-sociali di riferimento.

Nel prossimo numero tratteremo delle locazioni con destinazioni abitative.

Massimiliano Pastore