La disciplina delle locazioni nel diritto ceco – prima parte

Nel settore immobiliare, uno dei principali strumenti contrattuali a disposizione dell'imprenditore è certamente il contratto di locazione. Comunemente, esso è anche detto "affitto" ma tale uso è da definirsi senz'altro improprio, in Italia come nella Repubblica Ceca.

Nell'ordinamento giuridico italiano, infatti, locazione ed affitto stanno ad indicare due figure contrattuali diverse, sebbene affini e poste in rapporto di genere a specie. La locazione (artt. 1571 e ss. codice civile italiano) è il "contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo". Si tratta, com'è facile intuire dalla formulazione, di una disciplina a carattere generale. L'affitto è la locazione di una cosa produttiva, sia essa mobile o immobile (art. 1615 e ss. codice civile italiano). Esempio tipico ne è l'affitto di un'azienda o di un ramo di essa - un albergo, uno stabilimento produttivo, ecc. In questi casi all'affittuario è affidata la gestione dell'azienda e può fare propri i relativi frutti ed utilità.

Vale la pena di aggiungere che questa distinzione, sebbene chiara a livello teorico, si fa subito meno precisa se si prende in considerazione l'ipotesi del contratto di locazione di un immobile adibito ad uso commerciale, che sia per giunta dotato di tutte le attrezzature necessarie all'esercizio di un'impresa: locazione di immobile o affitto di azienda? All'interprete ed alla giurisprudenza è affidata l'individuazione di criteri distintivi in grado di risolvere questo dilemma interpretativo.

Diversamente, l'ordinamento giuridico ceco non distingue fra affitto e locazione, ma si limita ad articolare diversamente la disciplina civilistica della locazione (artt. 663 e ss. codice civile ceco) a seconda che il bene locato sia una casa (appartamento), una sua parte o uno "spazio commerciale" (cioè un bene immobile adibito ad uso commerciale). Per amore di completezza, si citano poi le ipotesi di locazione, a carattere residuale, dettate per le c.d. svobodárny - artt. 717 e 718 codice civile ceco - e per i beni mobili locati nell'ambito di un'attività di impresa (artt. 721 - 723). Occupiamoci, per il momento, della disciplina a carattere generale.

L'art. 663 codice civile ceco stabilisce che "col contratto di locazione il locatore concede al conduttore una cosa, affinchè questi ne faccia uso temporaneamente (per il periodo convenuto) ovvero ne faccia suoi anche i frutti". Tale definizione, che forse non brilla per eleganza, è sufficientemente ampia da permettere di includere nella nozione anche i beni fruttiferi - cioè i beni, appunto, "produttivi" nel senso della legislazione italiana. Infatti, da un punto di vista storico, la disciplina in esame ha accorpato il nájemní smlouva (e cioè il contratto di locazione) al più antico pachtovní smlouva - corrispondente al nostrano affitto di fondo rustico.

Ciò premesso, è da notarsi che la disciplina ceca delle locazioni non è contenuta esclusivamente nel codice civile ma anche nella legislazione speciale - e cioè nella legge n. 116/1991 Coll., rubricata "della locazione di spazi non residenziali". A ciò si aggiungono numerose disposizioni di attuazione, fra le quali ha assunto, fino al 2002, una particolare rilevanza il decreto ministeriale n. 176/1993 Coll., recante disposizioni in materia di canone per locazioni abitative, successivamente abrogato dall'intervento censorio della Corte Costituzionale ceca.

In via generale, i principali diritti attribuiti dal codice civile ceco al locatore possono essere così riassunti:

il diritto di recedere dal contratto, qualora il conduttore sublochi la cosa locatagli nonostante patto contrario, o qualora egli apporti, senza l'approvazione del locatore, un cambiamento dal quale rischia di derivare un danno notevole alla cosa locata;

il diritto al risarcimento del danno, se il conduttore non ha rispettato l'obbligo di avvisare il locatore della necessità di effettuare le riparazioni che sono a carico di quest'ultimo;

il diritto di ispezionare la cosa locata, al fine di accertarsi che il conduttore se ne serva in modo "doveroso";

il diritto di pegno sui beni mobili appartenenti al conduttore (o alle persone che con questi convivono) che si trovano nella cosa locata ed il diritto di ritenzione sugli stessi, a garanzia del pagamento del canone.

Di converso, costituiscono principali obbligazioni del conduttore:

il pagamento del canone, nella somma e nei termini stabiliti dal contratto o dalla legge;

servirsi della cosa locata secondo l'uso normale o convenuto e in modo da evitare danni alla cosa stessa;

richiedere l'approvazione del locatore ai cambiamenti apportati alla cosa locata (in caso contrario, il conduttore è tenuto a riportare la cosa nello stato originario, a proprie spese);

avvisare tempestivamente il locatore della necessità di effettuare riparazioni;

tollerare le privazioni del godimento che le riparazioni e la manutenzione della cosa locata comportano;

restituire, al termine della locazione, la cosa nello stato che corrisponde all'uso convenuto oppure nello stato medesimo in cui è stata ricevuta, salvo il deterioramento risultante dal normale uso.

Senza soffermarsi analiticamente sui diritti riconosciuti dalla legge al conduttore, pare opportuno menzionare che, nell'ipotesi in cui i vizi della cosa locata gli impediscono di usarla nel modo convenuto, il conduttore è sollevato ex lege dall'obbligo di pagare il canone (art. 673 codice civile ceco) - non così la legge italiana, che in tali casi attribuisce al conduttore il solo diritto di domandare la risoluzione del contratto o, in alternativa, una riduzione del corrispettivo (art. 1578 codice civile italiano).

Le differenze fra legge italiana e ceca si attenuano quando si prende in considerazione la c.d. opponibilità della locazione ai terzi acquirenti. Cosa succede se, successivamente alla stipula della locazione, la proprietà della cosa è trasferita ad una terza persona (ad esempio, un acquirente che diventa proprietario dell'immobile locato in forza di una compravendita)? La legge ceca, nel caso di bene immobile, riconosce al conduttore il diritto di recedere dalla locazione (anche se essa è stata stipulata a tempo determinato), dandone preavviso nel termine più breve previsto dalla legge o dal contratto. In linea di principio la soluzione adottata dal legislatore ceco può dirsi perciò ispirata al principio della conservazione del rapporto locativo: il terzo acquirente subentra nei diritti e nelle obbligazioni del locatore (art. 680, comma 1 codice civile ceco). In modo analogo, l'art. 599 codice civile italiano stabilisce che "il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa".

Lo scioglimento della locazione può avvenire in base ad una serie di atti e fatti giuridici previsti dalla legge. Essi sono lo spirare del termine (art. 676 codice civile ceco), l'accordo delle parti (art. 677) il recesso (art. 677 e 684) e, naturalmente, la distruzione della cosa locata (art. 680).

Nel prossimo numero ci occuperemo più dettagliatamente di ciascuna di tali cause di scioglimento, per concentrarci poi sulla disciplina della locazione di appartamenti.

Massimiliano Pastore