La disciplina delle locazioni nel diritto ceco: il diritto all’abitazione sostitutiva e le locazioni commerciali

Il diritto all’abitazione sostitutiva.

È l’erede del defunto “diritto all’abitazione” e del “diritto alla locazione” di epoca socialista.

Nelle locazioni abitative, il diritto in questione spetta all’inquilino qualora il locatore abbia receduto dal contratto ai sensi delle relative disposizioni di legge. Nelle locazioni abitative, infatti, il recesso unilaterale non è mai libero e deve essere fondato su circostanze e scopi riconosciuti espressamente dalla legge. Le motivazioni devono risultare dallo stesso avviso di recesso, che il locatore deve comunicare all’inquilino in forma scritta, nel rispetto del termine previsto. In alcuni casi, il recesso deve essere convalidato dal giudice, il quale può persino adottare provvedimenti a carico della parte recedente, qualora questi, ottenuto il recesso, non abbia fatto uso dell’abitazione per lo scopo previsto. Nel provvedimento che convalida il recesso, il giudice stabilisce anche la data in cui la locazione si ha per sciolta e, di solito, le caratteristiche dell’abitazione sostitutiva che deve essere offerta in locazione all’inquilino. Questi è tenuto a rilasciare l’appartamento decorsi 15 giorni dal momento in cui il locatore ha provveduto al rimpiazzo. Qualora non sia possibile reperire un’abitazione adeguata, è possibile rivolgersi al Comune, il quale procede ai sensi della legge n. 102/1991, offrendo in locazione un appartamento di proprietà comunale. In ogni caso, l’inquilino ha diritto a rimanere nell’appartamento fino all’effettiva messa a disposizione del nuovo immobile.

Ciò premesso, occupiamoci dei casi che attribuiscono all’inquilino un diritto ad ottenere, a carico del locatore, un nuovo appartamento del “medesimo valore” rispetto a quello per il quale è stato chiesto il recesso – e cioè dei casi stabiliti dalle lettere “a”, “b”, “c”, e “d” del § 711a, primo comma, codice civile ceco. Medesimo valore, si intende anche con riguardo all’ubicazione dell’appartamento (che perciò dovrà trovarsi nello stesso Comune di quello precedente). In tutti le ipotesi che seguono, il recesso deve essere convalidato dal giudice.

La prima ipotesi (lettera “a”) è la necessità, da parte del locatore, di disporre dell’appartamento per sé, la sua famiglia o i suoi parenti. Nel provvedimento che convalida il recesso, il giudice può stabilire, su giusta causa, che l’appartamento offerto in sostituzione possa essere anche di superficie inferiore a quello precedente. Inoltre, sul locatore grava l’obbligazione di sostenere le spese di trasloco necessarie all’inquilino, salvo diverso accordo delle parti.

Alla lettera “b” si regola invece il caso in cui l’inquilino sia anche un lavoratore di chi gli ha concesso l’appartamento in locazione. Se il rapporto di lavoro si è sciolto, il locatore può domandare al giudice di convalidare il recesso, motivandolo con la necessità di locare l’abitazione ad un nuovo lavoratore. In questo caso, al locatore sono imposti meno obblighi. Anzitutto, egli non è tenuto a rimborsare le spese di trasloco; inoltre, può domandare al giudice la convalida del recesso offrendo un’abitazione inferiore per superficie, qualità e arredamento, anche in un Comune diverso, motivandolo con una giusta causa. Sempre per giusta causa, il locatore può offrire, sempre dietro autorizzazione del giudice, un semplice “alloggio sostitutivo” (in ceco, náhradní ubytování). Tale alloggio può consistere di un monolocale, ovvero di una stanza facente parte di un’impresa di affittacamere (svobodárna), o ancora di un’abitazione in sublocazione.

La lettera “c” tratta dell’ipotesi in cui, per esigenze di pubblica utilità, sia necessario di disporre dell’appartamento (o dell’edificio in cui questo si trova) impedendone con ciò il suo godimento, o siano necessari interventi di riparazione di lunga durata che pure impediscano l’uso dell’appartamento. Qui, il presupposto è l’esistenza di un provvedimento dell’autorità edilizia, dal quale risulti una delle necessità suesposte. Il locatore è tenuto a rimborsare le spese di trasloco (sempre salvo diverso accordo delle parti).

Il quarto caso (lettera “d”) riguarda le sole abitazioni che siano pertinenze di locali di impresa (luoghi cioè destinati a locazioni ad uso diverso da quello abitativo, in cui si eserciti un’attività commerciale o industriale). Se il locatore (o il proprietario di detti locali) intende disporre dell’abitazione, può domandare al giudice l’autorizzazione al recesso dal contratto di locazione, rimborsando le spese di trasloco all’inquilino e offrendo un’abitazione del medesimo valore di quella precedente (salva la possibilità di domandare, che sia attribuita un’abitazione di superficie minore per giusta causa).

In alcuni casi, però, il locatore è tenuto ad assicurare all’inquilino solo un alloggio provvisorio (in ceco, přístřeší), ad esempio una stanza di albergo o di un magazzino (purché possa essere temporaneamente adibito ad abitazione). Ciò accade quando, nell’ipotesi di cui alla lettera “b”, l’inquilino abbia cessato di prestare la propria opera senza gravi motivi. Pure il locatore si libera assicurando un alloggio provvisorio nei casi in cui il recesso sia stato esercitato ai sensi del §711, comma 2, codice civile ceco, cioè in una delle seguenti ipotesi (che, al contrario delle precedenti, non impongono al locatore l’obbligo di domandare la convalida giudiziale):

(a) gravi offese al buon costume, ripetutamente perpetrate dall’inquilino nell’immobile pur avendo ricevuto un’intimazione scritta a desistere;

(b) gravi violazioni degli obblighi da parte dell’inquilino, in particolare il non aver corrisposto il canone e gli oneri accessori per una somma pari a tre canoni mensili;

(c) se l’inquilino dispone di due o più appartamenti, qualora sia ragionevole esigere che egli si serva di solo uno di essi;

(d) se l’inquilino non fa uso dell’abitazione oppure ne fa uso solo occasionale, a meno che ciò non sia giustificato da gravi motivi;

(e) se l’inquilino non è disabile, e la locazione ha per oggetto un appartamento destinato specificamente alle esigenze abitative di soggetti disabili (oppure è ubicato in una casa di cura o in un edificio dotato di servizi per disabili).

Alle lettere “c” e “d”, la legge è rimasta ferma all’epoca socialista: sostanzialmente, essa vieta che un cittadino possa liberamente disporre di più appartamenti, salvo giusta causa. Nemmeno può passare per inosservata l’ulteriore complicazione costituita, a livello pratico, dalla necessità di far convalidare il recesso dal giudice (che implica il deposito dell’apposita istanza, l’attesa che il giudice si pronunci, e così via) nelle ipotesi stabilite dal § 711a, primo comma, analizzate all’inizio del paragrafo.

Le locazioni commerciali.

Nel diritto ceco, le locazioni “commerciali” sono null’altro che le locazioni di locali aventi destinazione urbanistica diversa da quella abitativa. Per esse, il codice civile rimanda alla legislazione speciale, che è costituita dalla legge n. 116/1990, “della locazione e sublocazione delle aree non abitative”. È una legge di appena nove paragrafi la cui semplicità contrasta con la tortuosità della normativa sulle locazioni abitative.
Una particolarità del contratto di locazione commerciale, è che esso deve recare l’indicazione dell’oggetto dell’impresa che verrà esercitata nell’immobile. Nella prassi, ciò consente di vincolare rigidamente l’uso convenuto nel contratto alla tipologia dell’oggetto sociale del conduttore.
Se la locazione è stata convenuta senza determinazione di durata, ogni parte ha diritto di recedere in qualsiasi momento, senza obbligo di riportare alcuna motivazione, ma nel rispetto del termine di preavviso (che è tre mesi, ma derogabile dalle parti).

Se invece una durata è stata convenuta, il recesso deve essere giustificato dalla legge, la quale specifica i motivi per cui è possibile esercitarlo, distinguendo a seconda che si tratti di recesso del locatore (disciplinato al secondo comma del § 9, legge n. 116/1990), o del conduttore (regolato al terzo comma dello stesso § 9). Fra le ipotesi più interessanti, si può citare la variazione dell’oggetto dell’impresa, qualora essa non sia stata previamente approvata dal locatore (lettera “j”, § 9, secondo comma), il mancato pagamento del canone per oltre un mese (lettera “b”), l’avvenuta sublocazione, anche parziale, senza preventiva approvazione del locatore (lettera “g”).

Comunque, le parti sono libere di provvedere diversamente – potranno cioè escludere l’applicazione di taluni motivi di recesso previsti dalla legge, o al contrario stabilirne ulteriori.

Massimiliano Pastore