Il diritto di proprietà – modi di acquisto, catasto immobiliare
La specificazione (specifikace), nel diritto ceco, è disciplinata nel paragrafo 135b del codice civile. Esso stabilisce che lo specificatore diventa il proprietario della cosa nuova, a patto che "la sua quota della cosa sia maggiore" della quota del proprietario della cosa trasformata, e fatto salvo l'obbligo di pagare il prezzo corrispondente alla riduzione patrimoniale subita dall'altro. Se le quote sono pari, decide il giudice, su istanza dello specificatore o del proprietario. Ciò non vale, però, qualora lo specificatore abbia agito in mala fede: il proprietario della cosa trasformata può allora domandare la restituzione in pristino (in sostanza, la separazione). Se la separazione non è possibile o non può essere utilmente ottenuta, decide il giudice chi sia il proprietario e l'eventuale indennizzo.
La specificazione è un istituto da tempo presente anche nel diritto civile italiano. Ne tratta l'art. 940 del codice civile, la cui formulazione dell'articolo differisce però dal paragrafo 135b del codice civile ceco in più punti. Anzitutto, il valore della materia deve "sorpassare notevolmente" quello della manodopera, affinché il proprietario della cosa trasformata diventi proprietario della cosa nuova. Inoltre, il criterio di riferimento per la liquidazione del prezzo (o indennizzo) è, nel diritto ceco, la riduzione del patrimonio, mentre nel diritto italiano è il prezzo della materia o della manodopera. In assenza di giurisprudenza recente, è comunque difficile dire con certezza che, nella pratica, l'istituto sia stato applicato a casi che possano dirsi analoghi, in Italia come nella Repubblica ceca.
Più che l'assenza dell'istituto dell'unione e della commistione, ciò che più colpisce, però, è l'assenza di disposizioni ispirata al principio superficies solo cedit. Il principio, che nel codice civile italiano si rinviene all'art. 934, in sostanza stabilisce che qualunque opera esistente sopra il suolo appartiene, di regola, al proprietario del suolo. Perciò, chi costruisce sul proprio suolo è anche proprietario della costruzione. Nella Repubblica ceca, il principio non vale sin dal 1950, anno in cui fu adottato il primo codice civile dell'epoca socialista (legge n. 141/1950). Ponendo fine ad una tradizione giuridica centenaria, quel codice introdusse nell'ordinamento ceco la possibilità, a determinate condizioni, di costruire anche su fondi altrui, nell'ambito di una concezione ispirata alla graduale soppressione della proprietà privata. Edificio e fondo diventavano così due distinti oggetti di diritto, passibili di vicende traslative separate. La situazione non migliorò molto nel 1964, col passaggio al secondo codice civile che, seppure radicalmente riformato, è ancora vigente: fu confermato che, sebbene di fatto siano inseparabili, un fondo e l'opera ivi edificata sono cose giuridicamente distinte e separate. Uno dei risultati pratici di questa scelta oramai lontana è che, ancora oggi, nelle transazioni immobiliari, si suole identificare separatamente l'edificio e il suolo sottostante - come se qualcuno potesse mai cedere il suolo senza l'edificio che vi è sopra.
La bozza del nuovo codice civile ceco - redatta dai professori Eliáš e Zuklínová - è invece sostanzialmente ispirata al principio superficies solo cedit, il quale, se la bozza diventasse legge, tornerebbe ad essere riconosciuto dall'ordinamento ceco dopo più di 50 anni di assenza.
Le tracce dell'epoca del diritto socialista sono meno evidenti nell'ordinamento del catasto, che nella Repubblica ceca vanta una forte continuità con l'ottima tradizione austriaca. Di essa, il moderno catasto ceco ha conservato alcuni importanti principi: in particolare la costitutività e la pubblicità formale e materiale.
Costitutività, vuol dire che i diritti reali si trasferiscono solo con l'iscrizione (detta anche intavolazione) nel catasto.
Pubblicità formale sta a dire che il catasto è un registro pubblico, le cui risultanze sono consultabili da chiunque, nella loro interezza. Il catasto della Repubblica ceca riveste un'importanza assai maggiore rispetto all'Italia, dove l'accatastamento non ha efficacia costitutiva: nella Repubblica Ceca, diversamente, il proprietario di un immobile può dirsi tale solo se il suo diritto di proprietà è stato iscritto nel catasto. In Italia, un sistema analogo a quello ceco esiste però nelle provincie di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia, ed in alcuni Comuni nella provincia di Udine: tutte aree, queste, precedentemente appartenenti all'Austria e perciò censite secondo il sistema catastale austriaco.
Pubblicità materiale esprime un aspetto ancora più importante: in caso di controversie, l'acquisto di chi si è affidato alle risultanze catastali è considerato dalla legge un acquisto in buona fede. Deve però trattarsi di risultanze successive al 1 gennaio 1993, data dell'entrata in vigore della legge sulle iscrizioni tavolari. Tanto è il grado di tutela dell'affidamento che l'ordinamento catastale ceco offre attualmente ai cittadini, al termine di una lunga parentesi storica nella quale il sistema catastale era informato a finalità ben diverse da quelle attuali.
Infine, il catasto ceco è particolarmente dettagliato. Contiene sia la rappresentazione geometrica degli immobili, sia le iscrizioni dei diritti di proprietà e di altri diritti reali sull'immobile in questione. Alcuni fondi rustici sono identificati in base alla coltivazione (ad esempio vigna, luppolo). Le abitazioni sono distinte dagli spazi commerciali e in ambo i casi sono indicate le generalità dei proprietari. Per ciò che concerne i diritti, sono censiti la proprietà, le ipoteche, servitù e diritti corrispondenti, diritti di opzione (in alcuni casi), ed altri diritti reali. Per alcune categorie di fondi agricoli e boschivi, sono censite anche le locazioni quinquennali.
Massimiliano Pastore