Il colpo di coda dell’equo canone
Gli "affitti a decreto" sono davvero in via di estinzione? A Praga la proroga finirà nel 2012, ma il venir meno della legge sugli aumenti non vuol dire la fine del regime vincolistico.
Lento a morire, e sempre pronto a risorgere: questa sembra essere il destino dell'equo canone nella Repubblica Ceca, anche nella nuova decade oramai alle porte.
Dal punto di vista legale, all'istituto dell'equo canone (a volte tradotto con "affitto a decreto" o "canone regolamentato") sono riconducibili diverse categorie di rapporti locativi, tutti assoggettati al quello che in Italia si chiamava il "regime vincolistico" del canone: la legge, cioè, stabilisce il suo tetto massimo - nella gran parte dei casi, assai inferiore al prezzo di mercato, e nemmeno sufficiente a coprire i costi di manutenzione dell'immobile - oltre il quale il locatore (e nemmeno il conduttore, semmai lo volesse) non può andare. A ricadere nella sfera di applicazione del regime è un numero di abitazioni che sembrerebbe aggirarsi sulle 760.000 unità.
I paragoni fra l'equo canone italiano e quello ceco vanno svolti, come sempre, con grande prudenza. Equo canone, nella Repubblica Ceca, non è esattamente sinonimo di calmiere sulle pigioni di poveri pensionati, o di famiglie numerose che altrimenti rimarrebbero senza tetto. A deformare l'istituto, rendendolo odioso agli occhi dei proprietari e di altri inquilini, è soprattutto l'insieme di due aspetti del dato normativo. Il primo è che si tratta, di solito, di rapporti costituiti a tempo indeterminato. La seconda, è la cosiddetta successione nel contratto - cioè la possibilità di far ereditare il rapporto locativo a parenti (e non solo). Ciò ha permesso che, oggi, appartamenti nel centro storico di Praga rimangano in possesso, a tempo indeterminato, non di anziani, ma dei loro giovani nipoti, o di qualche affezionato conoscente-convivente che prestò cura a chi vi morì decenni orsono.
Se a ciò si aggiunge la difficoltà di sfrattare con mezzi legittimi chi non paga, l'assenza di un rito abbreviato per le locazioni e l'atteggiamento sospettoso dei giudici verso i grandi proprietari di immobili, la sfacciataggine di qualche inquilino che pretende migliaia di euro per andar via, si comprende perché qualche immobiliarista si giunto a rivolgersi alla Corte Europa dei diritti dell'uomo a Strasburgo.
Le radici del problema - presente in tutti i Paesi che furono membri del Patto di Varsavia - affondano sia nel diritto socialista, sia nella delicata (e incompiuta) fase di transizione che si è aperta negli anni '90. Dal 1990 a oggi si sono succedute leggi che, se da un lato hanno soffocato gli aumenti agli inquilini già insediati, dall'altro hanno permesso che quasi tutte le nuove locazioni fossero stipulate liberamente, senza calmieri sull'importo del canone. Il risultato è una situazione a macchia di leopardo, dove l'inquilino del piano di sotto paga tre volte meno (o tre volte più, a seconda dei casi) di quello del piano di sopra.
Già nel 2000 la Corte Costituzionale di Brno sancì che il vincolo sui fitti comportava un "sacrificio forzato" del diritto di proprietà, e dispose l'abrogazione del calmiere per contrasto con la Costituzione. Sembrava il colpo di grazia, ma l'equo canone non morì, più che altro per remora del boia - cioè dei giudici di primo grado, supplenti di un legislatore inerte e timoroso di riformare una materia così delicata. I tribunali, chiamati a definire quanto dovessero pagare gli inquilini in assenza del calmiere, temporeggiarono frenando gli aumenti, in attesa dell'emanazione di una nuova disciplina della materia - la quale arrivava solo nel 2006, con la legge n. 107/2006 Coll. (la cosiddetta "legge sugli aumenti").
La fase transitoria avrebbe dovuto concludersi alla fine del 2010, per espressa previsione della legge sugli aumenti. Nel 2009, però, il Parlamento l'ha prorogata sino alla fine del 2012 per tutta Praga, gran parte dei capoluoghi regionali e nei Comuni della Boemia Centrale con popolazione pari o superiore a 10.000 abitanti.
Ad oggi, insomma, è mancato il coraggio di concludere la transizione al regime di libero mercato. Le ragioni politiche abbondano. Gli inquilini ad equo canone sono ancora tanti, e costituiscono un bacino di voti importante, tanto più in un periodo di crisi economica mondiale. I proprietari stranieri non hanno diritto di voto. Esiste poi la convinzione che tenere in vita l'istituto serva a rispettare la promessa dell'epoca socialista di una casa per gli anziani. Insomma, l'equo canone sembra destinato a sopravvivere.
E dalla sopravvivenza è persino lecito aspettarsi un colpo di coda ai locatori. Se non sarà emanata una riforma complessiva della materia, il vuoto normativo potrebbe tramutarsi in un pericoloso congelamento di tutti i canoni, senza possibilità di adeguamento alcuno. Ciò deriva dall'attuale formulazione del codice civile ceco (§ 696 1° comma), il quale stabilisce che qualsiasi "variazione dell'importo del canone" deve essere stabilita dietro "accordo delle parti", salvo diversa disposizione di legge. Insomma senza il consenso dell'inquilino, e in mancanza di un'apposita legge, i proprietari non potranno apportare alcun aumento, nemmeno quello precedentemente consentito dalla legge, che nel frattempo non sarà più in vigore. Qualche inquilino sarà forse disposto ad accordarsi. Ma certo non quelli più determinati a resistere.