Regulované nájemné

Problémy spojené s regulací výše nájemného z pohledu majitelů bytů

Stávající situace okolo tzv. regulovaného nájemného v České republice je stále zdrojem mnoha nedorozumění a konfliktů mezi pronajímateli a nájemci. Proto bychom vám, milí čtenáři, rádi předložili základní informace o regulaci nájemného v ČR, jeho historických souvislostech a nejdůležitějších právních aspektech.

Podstata regulovaného nájemného

Co je to regulované nájemné? Jak vznikl takový nájemní vztah? A jak se liší od „běžného" nájmu? To jsou otázky, s nimiž se často český právník setkává, pracuje-li se zahraničními klienty podnikajícími v oblasti nemovitostí. Nejčastěji tyto dotazy zaznívají od těch klientů, kteří koupili starší bytové domy s nájemci, kteří v domě žijí někdy i po mnohá desetiletí, případně výhodný nájem „zdědili".

Problémy zpravidla vznikají v případech, kdy nájem bytu trvá dlouhou dobu, a to zejména proto, že vznikl za podmínek velmi odlišných od podmínek dnešních. Právní úprava neumožňuje změnit nájemní smlouvu jednostranně a změna dohodou není často možná, neboť nájemce s takovou změnou, zejména se zvýšením ceny bydlení, nesouhlasí. Z pohledu pronajímatele je přitom právě nájemné, tedy cena, kterou získá za pronájem bytu, jedním z nejdůležitějších prvků nájemního vztahu.

Připomeňme nejprve, že ve smluvním vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem obecně není možné, aby pronajímatel jednostranně měnil podmínky nájmu, např. výši nájemného. Není žádný div, že před rokem 1989, kdy se průměrné mzdy pohybovaly okolo tří tisíc korun, se měsíční nájemné často počítalo ve stokorunách. Taková výše nájemného pochopitelně pronajímateli v dnešní době připadá směšná.

Dále je třeba si uvědomit, že právo užívat byty před rokem 1989 nevznikalo na základě nájemních smluv, ale na základě tzv. dekretů, jimiž byly nájemcům přidělovány byty, nejčastěji národními výbory. Přidělením dekretu nevznikal nájem, ale tzv. právo osobního užívání bytu. To bylo novelou občanského zákoníku s účinky od 1. ledna 1992 přeměněno na nájem. Od tohoto data vznikají nové nájmy vždy na základě nájemní smlouvy.

Za nájmy s regulovaným nájemným je vedle nájmů vzniklých na základě dekretů nutné považovat i mnohé nájmy bytů vzniklé na základě nájemních smluv v devadesátých letech. U těchto nájmů často výše nájemného v době jejich vzniku neodpovídala nájemnému tržnímu, popřípadě mu odpovídala, ale vzhledem k následnému zvýšení tržních cen bydlení a nákladů na údržbu nemovitostí se v průběhu několika let stala nedostatečnou. Takové nájemní vztahy, zejména pokud byly uzavřeny na dobu neurčitou, se z dnešního podhledu ve svých důsledcích velmi podobají nájmům vzniklým na základě dekretu.

Přechod nájmu

Podobně jako v jiných evropských zemích, i v České republice zakotvuje právní úprava nájemního bydlení obsažená v občanském zákoníku tzv. přechod nájmu ze zemřelého nájemce na jiné osoby, které s ním v bytě žily v době jeho smrti. Při splnění podmínek stanovených občanským zákoníkem přejdou na takové osoby veškerá práva a povinnosti vyplývající z dosavadní nájemní smlouvy. Neuzavírá se tedy smlouva nová a bez souhlasu obou stran není možné měnit obsah smlouvy původní. Nájem se tak často dědí z generace na generaci a stav nevýhodný pro pronajímatele zůstává zakonzervován.

Podmínky pro přechod nájmu

Zákon rozděluje osoby, na něž může nájem přejít, na dvě skupiny. Na děti zemřelého, jeho rodiče, partnera (partnera stejného pohlaví, s nímž měl zemřelý uzavřeno registrované partnerství), sourozence, zetě nebo snachu nájem přejde, pokud prokáží, že s ním ke dni jeho smrti žili ve společné domácnosti a nemají vlastní byt.

Vnuci nájemce a jiné osoby, které pečovaly o společnou domácnost zemřelého nájemce nebo na něj byly odkázány výživou, mají právo na přechod nájmu tehdy, prokáží-li, že s ním žili ve společné domácnosti nepřetržitě po dobu alespoň tří let před jeho smrtí a nemají vlastní byt. V případě, že jde o jiné osoby než vnuky nájemce, platí však toto pravidlo jen tehdy, když je zemřelý nájemce do bytu přijal nejpozději ke dni vzniku stávající nájemní smlouvy, nebo tehdy, když se s pronajímatelem písemně dohodl, že na ně nájem přejde.

V obou uvedených skupinách platí, že splnění podmínek musejí prokazovat ti, na něž má nájem přejít. Ačkoli tedy nájem přechází ze zákona, platí, že pokud se pronajímatel domnívá, že podmínka splněna nebyla, může podat proti těm, kdo si nárokují, že na ně nájem přešel, žalobu na vyklizení bytu. V případném soudním sporu pak důkazní břemeno o splnění podmínek nenese pronajímatel, ale tyto osoby.

Ani v jedné z uvedených skupin nebyl zmíněn manžel zemřelého nájemce. Zákon  počítá s tím, že nájem sjednaný za doby trvání manželství jedním z manželů opravňuje automaticky i druhého manžela, pokud spolu trvale žijí. V případě úmrtí jednoho z manželů tedy druhý manžel může byt na základě původní nájemní smlouvy užívat, aniž by musel prokazovat splnění jakékoli další podmínky. Skutečnost, že spolu manželé trvale nežijí, by u soudu musel prokazovat pronajímatel.

Nemožnost vyloučení přechodu nájmu

Často se stává, že pronajímatelé mají snahu sjednávat nájemní smlouvy tak, že vyloučí použití zákonného ustanovení o přechodu nájmu. K jejich smůle je třeba říci, že dle judikatury Nejvyššího soudu české republiky nelze přechod nájmu smluvně vyloučit. Ani to, že pronajímatel neumožní zapsat k trvalému pobytu v bytě jinou osobu (např. dítě či vnuka nájemce) pak nemusí vést k vyloučení skutečnosti, že tato osoba s nájemcem v bytě trvale žije a podmínky pro přechod nájmu splní, ač je k trvalému pobytu přihlášena jinde. Prakticky tuto situaci mohou pronajímatelé řešit nejlépe uzavíráním nájemních smluv na dobu určitou.

Nájemné a možnost jeho jednostranného zvyšování

Výše jsme hovořili o vzniku nájmu a jeho přechodu, to vše v souvislosti s nájmy s tzv. regulovaným nájemným. Nyní se dostáváme k podstatě problému, tedy k samotnému nájemnému - ceně za užívání bytu.

Jak bylo zmíněno výše, na přelomu osmdesátých a devadesátých let bylo nájemné za byty, také s ohledem na tehdejší průměrnou mzdu, nepoměrně nižší než tržní nájemné dnes. Bylo regulováno cenovými předpisy, které historicky vycházely z vyhlášky č. 60/1964 Sb. Na nutnost přizpůsobit výši nájemného inflaci a růstu nákladů na údržbu nemovitostí po roce 1989 nejprve reagovalo Ministerstvo financí vyhláškou č. 176/1993, která umožňovala pronajímatelům za určitých okolností nájemné jednostranně zvyšovat. Rozsah takového zvýšení však neodpovídal potřebám trhu s byty, což vyvolalo nespokojenost majitelů bytových domů, kteří zjistili, že nájemné po jednostranném zvýšení v rozsahu povoleném uvedenou vyhláškou nepokrývá ani náklady na údržbu domů. To vedlo k vleklým soudím sporům, z nichž se některé ještě dnes řeší před Evropským soudem pro lidská práva ve Štrasburku.

Vyhlášku č. 176/1993 nakonec zrušil Ústavní soud svým nálezem ze dne 21. června 2000 zveřejněným ve sbírce zákonů pod číslem 231/2000, protože vzhledem ke stále se zvyšujícímu rozporu mezi náklady na údržbu bytového fondu a vyhláškou určeným nájemným bylo porušováno právo majitelů domů vlastnit majetek. Po jejím zrušení však v důsledku nečinnosti parlamentu následovalo dlouhé období, kdy zvyšování nájemného neumožňoval žádný právní předpis, a proto nájemné zůstalo po několik let fixováno ve výši určené před zrušením vyhlášky.

Změnu znamenal až zákon č. 107/2006 Sb., který umožnil v letech 2007 až 2010 jednou ročně zvyšovat nájemné v maximálním rozsahu určeném výpočtem, který zahrnuje stávající nájemné, kvalitu bytu, jeho výměru, lokalitu, a výši cílového nájemného, jehož má být dosaženo na konci roku 2010. Na základě této vyhlášky většina majitelů nájemních bytů začala od roku 2007 každoročně zvyšovat nájemné v maximálním možném rozsahu, který se zpravidla pohybuje v desítkách procent ročně. V obavách ze sociálních dopadů takto prudkého zvyšování přijal český parlament zákon č. 150/2009 Sb., kterým se účinnost zákona č. 107/2006 prodloužila pro Prahu, většinu dalších krajských měst, a dále pro obce ve Středočeském kraji s alespoň 10 000 obyvateli, až do konce roku 2012. Tím se fakticky zvýšení pro rok 2010 u bytů nacházejících se v těchto obcích rozdělilo do tří let. Praktickým pomocníkem majitelů bytů pro zjištění maximální možné výše zvýšení jemného může být kalkulačka umístěná na webových stránkách Ministerstva pro místní rozvoj.

Oznámení o zvyšování nájemného

Z praktických aspektů zvyšování nájemného je třeba připomenout, že oznámení o zvýšení nájemného je třeba vyhotovit písemně a nájemci zaslat tak, aby jej obdržel alespoň s tříměsíčním předstihem. Pokud pronajímatel nedoručí oznámení nájemci včas, je nájemce oprávněn začít platit zvýšené nájemné až po jejím uplynutí. Přestože zákon č. 107/2006 nestanovuje žádné zvláštní požadavky na způsob doručení sdělení o zvýšení nájemného, je vždy lepší zásilku zaslat doporučeně či s doručenkou, případně předat osobně a nechat si potvrdit převzetí podpisem. Pronajímatel se tak vyhne sporům s nájemci, kteří někdy cíleně tvrdí, že oznámení dostali později, aby oddálili okamžik zvýšení nájemného. V případě, že však nájemci tvrdí, že jim oznámení došlo později, než jim skutečně došlo, a odmítají platit zvýšené nájemné, nemá pronajímatel k dispozici jiný prostředek než podat k příslušnému okresnímu (v Praze obvodnímu) soudu určenému podle bydliště nájemce proti nájemci žalobu na zaplacení rozdílu.

Co bude pak?

Jedním z častých mýtů, které kolují mezi majiteli bytů s regulovaným nájemným, je pověra o tom, že po skončení účinnosti zákona č. 107/2006 bude výše nájemného „volná", neboli že bude možné jej zvýšit jednostranně libovolně nebo snad do výše tržního nájemného obvyklého v dané lokalitě. Jde skutečně jen o mýtus. Po skončení účinnosti zákona č. 107/2006 bude opět platit, že nájemné dohodnuté ve smlouvě, popřípadě nájemné, k němuž se dospělo zvyšováním na základě tohoto zákona, zůstane opět neměnné. Jestliže nebude přijat nový zákon, který zákon č. 107/2006 nahradí, bude opět platit, že žádná ze stran nájemní smlouvy nemůže bez souhlasu druhé strany měnit její obsah.

Majitele domů může nicméně těšit, že zákon č. 107/2006 již nyní sblížil výši regulovaného nájemného s nájemným tržním a po skončení jeho účinnosti lze v mnoha lokalitách očekávat, že se výše obou druhů nájemného srovná. Na druhou stranu jistě zůstanou také místa, kde nebudou rozdíly mezi regulovaným a neregulovaným nájemným plně odstraněny. Pronajímatelé však přesto mohou být spokojeni s tím, že podstatné zvýšení nájemného, které zákon č. 107/2006 umožnil, je už nenutí dotovat nájemce nesmyslně nízkými cenami bydlení a snad alespoň ve většině případů umožní pokrytí nákladů na správu a údržbu domů.

Mgr. Jiří Novák
Advokátní koncipient AK Smed Jorgensen
novak@smedjorgensen.com

http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Kalkulacka-najemneho/Kalkulacka-pro-jednostranne-zvyseni-najemneho-2009